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风暴眼中的华夏幸福-aoa体育在线官网,aoa体育官方app下载

2022-09-20 09:21:32 杨锦聪

aoa体育在线官网,aoa体育官方app下载资料来源:斑马消费者

aoa体育在线官网,aoa体育官方app下载谁也没想到,台风“梅花”在西太平洋形成,在长三角地区盘旋数日,一路北上,先后两次登陆山东和辽宁,影响华北和东北地区。

aoa体育在线官网,aoa体育官方app下载台风爆发,毁灭了死者,但风暴之眼依旧平静。这很像此时的华夏幸福。

aoa体育在线官网,aoa体育官方app下载在北京周边楼市调整的沉重打击下,华夏幸福遇到困难,安心入局。扩建想利用商业地产来挽救因在新工业城征地而导致的低迷业绩。治疗慢性病的强药最终失败,2020年底爆发流动性危机。

经过漫长的等待,各方终于在2021年10月制定了《债务重组方案》,随后是一段静默期等待问题得到解决。

但是,华夏幸福不可能在风暴眼中停留太久。债务重组迟早会交出答卷,那将是正面撞云墙的那一天。目前,出售资产以筹集现金的低效率正在消耗债权人的耐心。

从长远来看,如何收拾烂摊子,实现业务转型,仍然是这家公司的长期课题。日前,华夏幸福中标沉阳恒大代建项目,被调侃为“王文学帮许家印交楼”。

台风的秋天,王文雪应该已经感受到了凉意。

面部和衬里

华夏幸福首先依托工业新城业务。

公司与地方政府合作,对工业新城进行总体规划,完善基础设施和公共设施,通过产业发展服务和园区运营服务,招商引资,提升区域价值,最终形成良性循环。

经过20年的发展,这种“地方主导、企业运营”的开发性PPP模式,帮助华夏幸福从一个小型区域性房地产开发商跃升为中国最大的新型工业城市运营商。

然而,这只是表象。这种商业模式的大部分收入来自地方政府。如何拿回这笔钱成为核心问题。截至2022年6月末,华夏幸福应收账款余额为538.88亿元,其中大部分为一年以上,债务人基本遍地开花。

于是,公司千方百计寻找自己的变现模式——通过新工业城的运营,获得园区内配套的住宅用地,卖掉房子收回钱。新工业城的运营是面子,住宅开发是内面。

这种工业用地征地的住宅开发模式,使得华夏幸福鲜少出现在主流的土地招拍挂市场。不过,这并不影响其住宅品牌“孔雀城”跻身中国房企前十。

2016年,华夏幸福以1203.25亿元的销售额位居中国房地产销售排行榜第八位。 2017年以1522.12亿元排名第九。

当时,华夏幸福最突出的问题是过于依赖工业征地的发展模式,项目过于集中在北京地区。加之住宅开发运营能力有限,孔雀城交付后成为维权重灾区。

2017年市场火爆后,北京周边楼市陷入冰冻期,随后进入长达数年的调整期。 2018年,北京第一大房东华夏幸福遭受重创,库存压力和流动性危机开始显现。

彼时,公司提出“全面开放合作”战略,与迪马股份旗下的东源地产、旭辉、阳光城等房地产公司合作,甚至将大部分股权​​出售于当年10月10个项目给万科。

同时,加大融资力度,最大化杠杆。全年发行公债120亿元,非公开发行债券46.1亿元,发行短期融资券50亿元,发行境外债券13.7亿美元,使用银行授信605亿元。

这些还不够。 2018年下半年,控股股东华夏控股将公司19.70%的股份转让给平安人寿,对价137.7亿元。次年年初,在平安人寿斥资42.03亿元增持后,平安集团共持有该公司25.25%的股份,成为第二大股东。

为引入战略投资,控股股东重磅业绩押注,承诺2018-2020年公司归属于母公司的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180.01亿元。

在马明哲的“安排”下,原负责华润置地的吴向东出任华夏幸福联席董事长、CEO兼总裁。他的前副手于健加入公司担任联席总裁,并开设了南方总部。

华夏幸福进入新时代,2018年暴露的问题解决了吗?

强药治好慢性病

因入股平安而解困的华夏幸福,除了在全国范围内复制其特色产业新城模式以减少影响外,并没有解决这种商业模式的根本问题。对北京周边公司的影响。反而继续加大杠杆,进入项目规模更大、变现周期更长的商业地产开发领域。

此前,华夏幸福靠的是这样的良性循环。 【拿工业新城项目——买地卖房有偿——获得更多工业新城】,与碧桂园等地产公司的高周转模式并无本质区别。

自北京房地产形势调整以来,华夏幸福的销售业绩一直在下滑。 2018-2020年销售额分别为1627.61亿元、1431.72亿元、940.66亿元,在中国房地产销售排行榜中位居第13、20、37位。

很多人都能预见到销量下滑和多米诺骨牌倒塌的最终后果。但是,华夏幸福已经在商业地产项目上投入了数百亿资金——这些项目的回报可能比孔雀城的住宅销售要慢。

“拼搏必胜”的马明哲、王文雪、吴向东不这么认为。

华夏幸福当时的规模有多大? 2018年8月,流动性危机刚刚缓解,公司子公司环球实业投资3.13亿美元购买中科创发行的固定收益理财产品,该产品将于2021年9月到期。 2019年,中科创实际控制人张伟因涉嫌犯罪被捕,2021年5月末被判刑。20亿元的投资最终只能直接累积。

在以上策略的引导下,华夏幸福的流动性危机将不再是黑天鹅,而是灰犀牛,最终将在2020年底爆发。

事实上,这并不是一场新的危机,而是2018年危机的延续。医生平安救出华夏幸福,却在调理过程中开错药方,直接从急诊科转入ICU。

流动性危机反过来又影响了主营业务。 2021年,华夏幸福的销售额将暴跌至281.68亿元,有望跻身中国房地产销售排行榜前80名; 2022年上半年销售额将降至73.23亿元,直接跌出百强。

去年,公司营业收入431.81亿元,非盈利亏损329.49亿元。今年上半年实现营业收入143.64亿元,非净利润为-74.83亿元。

长达一年的焦急等待。 2021年10月,华夏幸福终于披露债务重组方案:公司金融负债2192亿元,拟出售资产带走金融负债约500亿元,展期或偿还优先金融负债约352亿元.设立的信托受益权份额补偿220亿元,出售资产返还约750亿元,其中以现金方式支付金融债务约570亿元,承担金融债务约550亿元由公司、延期、降息、发展,通过后续操作逐步见效。

本次重组计划的核心是出售资产。然而,在目前的楼市环境下,无论是新工业城所在的地方、陷入螺旋漩涡的中国平安,还是其他地产商,都难以抽出资金来拯救华夏幸福。

面对逆境,华夏幸福多次强调将在2023年底前完成债务重组。

债务重组难推进

在武汉中部核心城市最繁华的武昌滨江,毗邻当地标志性建筑绿地606的一处大型工地,原名武汉长江中心。

2019年9月,华夏幸福全资子公司华宇江(武汉)置业斥资116.246亿元拍摄了这个总建筑面积111万平方米、两座300多座摩天大楼的超级项目米以上的地面。

该项目对华夏幸福具有特殊意义。这是吴向东在平安的支持下接手华夏幸福南方总部,在新工业城业务的基础上发展商业地产业务,推动公司双线转型后的首个退市项目。主营业务。

根据公司2022年中报披露,武汉长江中心住宅部分至顶正常施工,商业部分幕墙立面已基本呈现,写字楼核心筒已经减速到21楼了。

但受房地产行业调整及公司舆论影响,销售情况不佳。 “公司正积极对接各行业大客户,全方位推广。”

流动性危机爆发后,华夏幸福表示将出售资产以现金偿还部分债务。其中,最有价值的项目应该是拟投资300亿元的武汉长江中心。

今年7月,传闻武汉长江中心将被出售,传闻的交易标的包括新鸿基、九龙仓和华润。当时,各方对外界的反应都是模棱两可的。截止目前,该交易尚未取得实质性进展。

2019年初,吴向东进入华夏幸福就是一个标志。当年,公司落地北京丽泽轻资产项目,拿下武汉长江中心,布局深圳坪山碧岭顶城市更新项目; 2020年加速中标南京大学场、武汉沙湖中心、哈尔滨神海金融科技城、广州白鹅潭4个商业及办公综合体项目,中标1个代理建设项目并锁定3个城市更新项目。

2020年底流动性危机爆发后,华夏幸福按下了暂停键,现有项目的命运也开始转坏。

原本被寄予厚望的广州白鹅潭项目,因地价逾期未付,现已收回。现在的关键是扣除押金后支付的剩余地价能否收回。去年计提在建工程减值9962.44万元,今年部分建筑物已停工。

武汉长江中心等项目出售进展缓慢,影响了华夏幸福的债务重组进程。

公司9月17日披露的最新进展显示,截至2022年8月31日,“债务重组计划”财务负债2192亿元,已签约债务重组总额1203.15亿元;按期偿还债务总额576.48亿元;近期,公司新增诉讼、仲裁案件共计13.33亿元,约占公司最新净资产的20%。

同时,在原《债务重组方案》的基础上,华夏幸福新增股权作为偿债方式。该轻资产服务平台的主营业务包括服务、选址、园区运营、代理建设。

无论如何,华夏幸福的债权人眼下更关心的是资产出售的进度,这关系到他们能拿回多少现金。

责任编辑:梁斌SF055

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